수도권 주담대 규제 강화(10/16 시행) — LTV 40%·한도 4억/2억, 전세대출 DSR 반영

2025-10-16(목)부터, 서울 전역·경기 12곳 등 규제지역에서 주택담보대출(LTV) 40%가 적용되고, 시가 15~25억은 최대 4억, 25억 초과는 최대 2억까지로 한도가 줄었습니다. 1주택자의 전세대출도 DSR에 반영, 스트레스 금리 하한은 3%로 상향됩니다.

 

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집을 사거나 갈아타려는 수도권 차주에게 대출 문턱이 높아졌습니다. 이번 대책은 과열 억제·시장 안정을 위한 규제지역 지정과 함께 즉시 시행되는 항목이 많아요. 아래에서 누가 얼마나 영향을 받는지, 신청 타이밍/예외까지 한 번에 정리했습니다.

 

 

 

정책 한눈에 보기(핵심 요약)

• 정책명: 수도권 주택담보대출 규제 강화(한도·DSR·스트레스금리 조정)
• 시행일: 2025-10-16(목)부터
• 적용지역: 서울 전역 + 경기 12곳 등 규제지역(투기과열지구·토지거래허가구역)
• 대출한도(주택 시가 기준):
  • 15억 이하: 기존과 동일 최대 6억
  • 15억 초과 ~ 25억 미만: 최대 4억
  • 25억 초과: 최대 2억
• LTV: 규제지역 기본 40%(종전 70%→40%로 강화)
• DSR: 1주택자의 전세대출도 DSR에 포함
• 스트레스금리: 수도권·규제지역 주담대 3% 하한(기존 1.5%→3%)
• 비고: 상가·오피스텔 등 비주택 담보대출 LTV도 70%→40%로 강화

포인트: 가격구간별 ‘정액 한도’가 생겨 LTV 계산치보다 더 낮게 나올 수 있어요(예: 18억 주택도 최대 4억).

 

 

 

누가 영향 받나요? (대상·사례)

• 무주택자·갈아타기 1주택자 모두 해당(규제지역에서 주택 구입용 주담대)
• 1주택자의 전세대출 보유 시: DSR에 반영되어 추가 대출 여력 축소
• 비주택담보대출(상가·오피스텔)도 LTV 40% 적용

사례 A

• 시가 18억 아파트(규제지역) → LTV 40%면 7.2억이지만 정액 한도(4억) 적용 → 최대 4억만 가능

사례 B

• 시가 26억 아파트 → LTV 40%면 10.4억이나 정액 한도(2억) 적용 → 최대 2억

사례 C

• 시가 9억 아파트 → 최대 6억(기존과 동일 상한)

 

 

 

무엇이 달라지나요? (변경점 정리)

• LTV 70% → 40%: 담보가치 대비 대출비율 대폭 축소
• 가격구간별 ‘정액 한도’ 신설: 15~25억 4억, 25억 초과 2억
• DSR 강화: 1주택자 전세대출 포함 → 대출 가능액↓
• 스트레스금리 하한 상향: 1.5%→3%(수도권·규제지역 주담대)
• 비주택 LTV 40%: 토지거래허가구역 지정에 따른 상가·오피스텔 등에도 적용

 

 

 

신청 타이밍·예외(중요)

• 시행 전 이미 매매계약 체결 또는 대출신청 접수 완료 차주는 종전 규정 적용(예외 인정)
• 이주비 대출은 현행과 동일(주택가격과 무관, 최대 6억) — 공급 차질 방지 목적
• 금리 산정: 스트레스금리 3%가 DSR에 적용되어 최대 한도 10~15% 수준 감소 가능

 

 

 

자주 묻는 질문(FAQ)

• Q. 15억 이하 매물은 영향이 없나요?
  A. 상한 6억 유지지만, DSR·스트레스금리 상향으로 실제 가능액은 줄 수 있어요.
• Q. 기존 전세대출이 있으면 집 살 때 무조건 불리한가요?
  A. 네. 1주택자의 전세대출이 DSR에 포함되어 주담대 한도가 줄어듭니다.
• Q. 비규제지역은요?
  A. 이번 대책 핵심은 규제지역입니다. 비규제지역은 각 지역 규정 확인.
• Q. 신혼·실수요 특례는 없나요?
  A. 이번 발표의 핵심은 한도·DSR 강화이며, 별도 특례 공지는 추가 고지를 확인하세요.

 

 

 

체크리스트

10/16부터 수도권 규제지역에서 집을 살 예정이라면 ① 가격구간별 한도(6억/4억/2억) ② LTV 40% ③ 전세대출 DSR 반영 ④ 스트레스금리 3%를 먼저 계산하세요. 시행 전 계약·접수분은 종전 규정입니다.

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• 공식 안내/보도자료: 정책브리핑 https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148950959&pWise=sub&pWiseSub=C4
• 보충 설명: 연합뉴스·매일경제·YTN 등 기사
• https://www.mk.co.kr/news/economy/11441666